FDI กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรมภายในปี 2568 – ดร. Apple Store – ระบบ Apple ของแท้ในเวียดนาม – เป็นผู้นำด้านราคา

VPBankS: กระแสเงินทุนจาก FDI ยังคงนำไปสู่อสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรมในปี 2568 แนวโน้มการเปลี่ยนไปใช้จีน +1 มีความชัดเจนมากขึ้น #VPBankS #FDI #อสังหาริมทรัพย์ #สวนอุตสาหกรรม #2025 #จีน+1 #เวียดนาม #ความได้เปรียบ #ต้นทุน #การลงทุน #เติม #เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ #สภาพแวดล้อมการลงทุน #การประมวลผล #การผลิต #การผลิต #อิเล็กทรอนิกส์ #ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ #กำลังการผลิต #การวางแผน #แรงงาน # วิศวกร #เซมิคอนดักเตอร์ #อุตสาหกรรม

VPBankS: เงินทุนจาก FDI ยังคงเป็นผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรมในปี 2568

วี.พี.แบงก์เอส รีเสิร์ช เชื่อว่าอุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิตจะยังคงเป็นจุดสนใจในการดึงดูดเงินทุน FDI เข้าสู่เวียดนามในช่วงปี 2568-2569 เนื่องจากความได้เปรียบด้านที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และการแข่งขันด้านต้นทุนการดำเนินงานที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ภูมิภาค.

แนวโน้มการเปลี่ยนจีน +1 มีความชัดเจนมากขึ้น

เงินทุนจากต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่เวียดนามยังคงรักษาโมเมนตัมการเติบโตมาเป็นเวลาหลายปี เนื่องจากแนวโน้มของการผลิตที่เปลี่ยนไป และเนื่องจากเวียดนามมีความได้เปรียบทางการแข่งขันในด้านนโยบายการลงทุนที่เอื้ออำนวย ต้นทุนแรงงานต่ำ และเศรษฐกิจที่มั่นคง

ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2567 ทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมดมีจำนวน 31.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% ในช่วงเวลาเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รั้งอันดับ 2 ด้วยเงินลงทุนเกือบ 5.63 ล้าน พันล้านดอลลาร์สหรัฐคิดเป็นเกือบ 18% ของเงินลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 89% ในช่วงเวลาเดียวกัน

อัตราการเข้าพักเฉลี่ยในสวนอุตสาหกรรมในภาคเหนือและภาคใต้ยังคงทรงตัว โดยภาคเหนืออยู่ที่ 83% และอัตราการเข้าพักในภาคใต้อยู่ที่ 92%

ตาม วี.พี.แบงก์เอส รีเสิร์ช ประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่มีศักยภาพในการจับกระแสจีน +1 มาจาก: แนวโน้มการกระจายห่วงโซ่คุณค่าการผลิต, การขยายกำลังการผลิตไปยังตลาดใหม่และศูนย์กลางการผลิตทางอุตสาหกรรมมากมาย; หรือความกลัวว่าความตึงเครียดที่เพิ่มขึ้นระหว่างความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน ถือเป็นผลกระทบประการหนึ่งที่ส่งเสริมแผนของบริษัทขนาดใหญ่ในการค้นหา “โรงงานใหม่”

และการปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนของประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังมีความน่าดึงดูดมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเทียบกับจีน จากปัจจัยมหภาค กำลังแรงงาน ต้นทุนการดำเนินงาน คุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน แรงจูงใจด้านภาษี รวมถึงระดับการลงทุนและการเข้าสู่ตลาดที่ดี…

แหล่งที่มา: วี.พี.แบงก์เอสวิจัย

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จีนมีต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ข้อได้เปรียบด้านต้นทุนที่ต่ำซึ่งครั้งหนึ่งเคยช่วยให้จีนดึงดูดการลงทุนจนกลายเป็นโรงงานผลิตของโลกก็ค่อยๆ หายไป

วี.พี.แบงก์S Research พบว่าในกลุ่มประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เวียดนามมีความได้เปรียบในการแข่งขันในด้านต้นทุนการดำเนินงาน

“เมื่อเทียบกับคู่แข่งโดยตรงในอินโดนีเซีย เวียดนามมีราคาเช่าที่ดินสวนอุตสาหกรรมที่หลากหลายและหลากหลาย ซึ่งเหมาะสมกับความต้องการเช่าของลูกค้าจำนวนมาก พร้อมด้วยต้นทุนการก่อสร้างและค่าไฟฟ้าสำหรับกิจกรรมการผลิตต่ำที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้” วี.พี.แบงก์เอส รีเสิร์ช แสดงความคิดเห็น

ผู้เชี่ยวชาญ วี.พี.แบงก์S Research เชื่อว่าอุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิตจะยังคงเป็นจุดสนใจในการดึงดูดเงินทุน FDI เข้าสู่เวียดนามในช่วงปี 2568-2569 Apple เป็นผู้นำคลื่นแห่งการเปลี่ยนแปลง ตามการประมาณการของ JP Morgan Apple จะเปลี่ยนสายการผลิตเพื่อให้แน่ใจว่ากำลังการผลิตที่สอดคล้องกันในเวียดนามจะสูงถึง 65% ของ AirPods, 20% ของ iPads, 20% ของ Apple Watch และ 5% ของ MacBooks ของผลผลิตทั่วโลกภายในปี 2568 นอกจากนี้ชื่อที่โดดเด่นเช่น เนื่องจาก Dell, Google และ Lenovo กำลังวางแผนที่จะย้ายไปยังเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้

ด้วยความได้เปรียบของที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และสภาพแวดล้อมการพัฒนาที่เหมาะสมสำหรับกิจกรรมการผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ ตลาดนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือจะยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่มีศักยภาพ โดยคว้าโอกาสในแนวโน้มที่เปลี่ยนแปลงไป

แหล่งที่มา: วี.พี.แบงก์เอสวิจัย

คอขวดของอุปทานจะค่อยๆ คลี่คลายลงเพื่อรองรับเงินทุนไหลเข้าจาก FDI

จากมุมมองที่ว่าเงินทุน FDI ไหลเข้ามายังเวียดนามอย่างต่อเนื่องในระยะสั้นและระยะยาว วี.พี.แบงก์เอส รีเสิร์ชเชื่อว่าปัญหาคอขวดของอุปทานที่มีจำกัดกำลังค่อยๆ ถูกขจัดออกไป โดยทั่วไป มติที่ 227/QD-TTg ลงวันที่ 12 มีนาคม พ.ศ. 2567 เรื่องการปรับบรรทัดฐานการใช้ที่ดินใน 63 จังหวัด/เมือง จนถึงปี พ.ศ. 2568 ได้สร้างพื้นที่การใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายจังหวัด/เมือง ดังนั้นจึงส่งเสริมกระบวนการอนุมัติโครงการใหม่

แหล่งที่มา: วี.พี.แบงก์เอสวิจัย

หรือการวางแผนการใช้ที่ดินของจังหวัด/เมือง/ศูนย์อุตสาหกรรมหลักๆ ในช่วงปี 2564-2573 ก็เสร็จสิ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน สร้างความสม่ำเสมอกับการวางแผนระดับชาติทั่วไป ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ ศูนย์อุตสาหกรรมระดับ 1 ในภาคเหนือและภาคใต้

วี.พี.แบงก์S Research คาดว่าอุปทานใหม่ในภาคใต้จะอยู่ที่ประมาณมากกว่า 1,600 เฮกตาร์ โดยมุ่งเน้นไปที่จังหวัด Binh Duong พร้อมด้วยโครงการใหม่หลายโครงการที่เริ่มดำเนินการหลังจากรอการอนุมัติทางกฎหมายมานาน

ในภาคเหนือ อุปทานใหม่จะยังคงระเบิดอย่างต่อเนื่องไม่เพียงแต่ในตลาดระดับ 1 แต่ยังมาจากตลาดระดับ 2 ด้วย ซึ่งแสดงให้เห็นแนวโน้มขาขึ้น Hai Phong และ Bac Ninh จะยังคงเป็นผู้นำแหล่งอุปทานใหม่ เพื่อรองรับกระแสเงินทุน FDI ที่แข็งแกร่งที่จะไหลเข้าสู่สองท้องถิ่นนี้

แม้จะมีศักยภาพที่แข็งแกร่งในการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศก็ตาม วี.พี.แบงก์S Research เชื่อว่าในระยะยาว ความสามารถของเวียดนามในการดึงดูดเงินทุน FDI อาจได้รับผลกระทบจากความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นซึ่งจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง เช่น อัตราการเติบโตของค่าจ้างไม่สอดคล้องกับผลิตภาพแรงงาน หากอัตราการเพิ่มขึ้นไม่สอดคล้องกับแรงงาน ผลผลิตที่ไม่ได้รับการปรับปรุงจะนำไปสู่ข้อได้เปรียบด้านต้นทุนค่าแรงราคาถูกซึ่งไม่ดึงดูดการลงทุนอีกต่อไป

เวียดนามเป็นประเทศที่มีคุณภาพทรัพยากรมนุษย์ด้านการผลิตต่ำเป็นอันดับสองในกลุ่มประเทศคู่แข่ง (สูงกว่าอินโดนีเซียเท่านั้น) สร้างแรงกดดันในการปรับปรุงคุณภาพทรัพยากรมนุษย์ให้สอดคล้องกับอุตสาหกรรมการพัฒนาที่สำคัญ เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ ..

นอกจากนี้ เวียดนามยังเผชิญกับการขาดแคลนแรงงานที่มีทักษะและวิศวกรในสาขาเซมิคอนดักเตอร์ ตามการประมาณการ ปัจจุบันจำนวนวิศวกรในสาขานี้ไม่ถึงครึ่งหนึ่งของความต้องการในอีก 5 ปีข้างหน้า ซึ่งสร้างแรงกดดันต่อเป้าหมายในการพัฒนาสาขาเซมิคอนดักเตอร์ในเวียดนาม

ทันห์ตู่

ฟิลี